A inclusão de parcela de valor irrisório em compra de imóvel, com o único propósito de alongar artificialmente o prazo do contrato, configura fraude à lei. Sob esse entendimento, veda-se a incidência de correção monetária mensal em contratos de duração inferior a 36 meses.
Com base nesse entendimento, o juiz Paulo Henrique Ribeiro Garcia, da 1ª Vara Cível de Pinheiros, em São Paulo, declarou nula a cláusula de reajuste mensal e condenou uma incorporadora a restituir em dobro o valor cobrado em excesso em uma venda de imóvel. O montante a ser restituído é de R$ 199,4 mil.
FreepikJuiz considerou que parcela de R$ 100 ao final do contrato não tinha justificativa
Um casal de compradores celebrou um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento no valor de R$ 1,73 milhão. O contrato tinha vigência real de apenas 20 meses até a expedição do habite-se e a entrega das chaves.
A incorporadora, porém, incluiu uma parcela final de R$ 100, com vencimento postergado para muito depois da conclusão das obras. Esse expediente serviu apenas para estender o prazo formal do contrato para além de 36 meses, permitindo que a empresa fizesse reajustes mensais baseados no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Os compradores acionaram a Justiça pedindo a nulidade da cobrança mensal, com a devolução em dobro do montante cobrado indevidamente. Eles argumentaram que o cronograma de pagamentos foi manipulado de forma artificial apenas para viabilizar reajustes ilegais, violando o Código de Defesa do Consumidor.
Em contestação, a incorporadora alegou regularidade das cobranças e rebateu os argumentos dos compradores. A empresa sustentou que os reajustes mensais eram lícitos e previamente acordados pelas partes.
Fraude à lei
Ao analisar o caso, o juiz afastou a preliminar e declarou a nulidade do reajuste mensal por violar o artigo 46 da Lei 10.931/2004. O magistrado destacou que a última parcela, de valor insignificante, foi uma manobra sem justificativa econômica real, criada com o único propósito de burlar o prazo mínimo legal de 36 meses.
O magistrado explicou que tal conduta afronta as regras protetivas e a boa-fé objetiva que devem nortear os negócios imobiliários.
“Portanto, expediente adotado pelas rés, claramente artificial, visa unicamente a alongar a vigência formal do contrato para burlar a exigência legal de 36 meses e permitir a aplicação de correção mensal. Trata-se de conduta que afronta a boa-fé objetiva (arts. 4º, III, e 51, IV, do CDC) e configura fraude à lei, nos termos do art. 47 da Lei nº 10.931/2004”, avaliou o juiz.
Devolução em dobro
Em razão do reconhecimento da má-fé da incorporadora na formulação do cronograma financeiro, o juiz determinou que a repetição do indébito ocorra em dobro. Ele ressaltou que a restituição deve seguir as diretrizes do parágrafo único do artigo 42 do CDC e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
A decisão estabeleceu que sobre o montante a ser devolvido deve incidir correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
“Ressalto que a restituição deverá ser feita em dobro por ser evidente a má-fé da vendedora ré, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, ao diferir contratualmente o pagamento da última parcela apenas com o propósito de incluir o contrato no prazo do art. 46, caput, da Lei nº 10.931/2004”, observou.
Para o cálculo das atualizações financeiras, o julgador determinou a aplicação da Tabela Prática do TJ-SP até o dia anterior à entrada em vigor da Lei 14.905/2024. A partir de então, os juros e a correção monetária conjunta devem seguir a taxa Selic.
Os compradores foram representados em juízo pelo advogado Roberto Farias Amaral, do escritório Busta & Amaral Advogados.
“A própria decisão judicial cita precedentes semelhantes da 3ª e da 8ª Câmaras de Direito Privado do TJ-SP, envolvendo outras construtoras e empreendimento. A repetição indica que a inserção de parcelas irrisórias distantes no tempo tornou-se um modelo disseminado no mercado imobiliário para mascarar a curta duração de contratos de imóveis na planta”, explica.
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Procedimento Comum Cível 4007942-74.2026.8.26.0011
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