A arrematação de imóveis em leilão judicial vem crescendo nos últimos anos, possibilitando pessoas físicas comprarem imóveis mais baratos, bem como investidores se especializarem no setor. Com a reforma tributária, o arrematante virou contribuinte do IBS e da CBS, e temos visto cada vez mais arrematantes e investidores preocupados com o que isso significa na hora do lance.
A preocupação tem fundamento, porque a lei trata de forma diferente os arrematantes. Todos são contribuintes, mas nem todos recuperam o que pagam, e quem não recupera precisa ofertar menos pelo mesmo imóvel. Isso significa menos dinheiro indo para o credor, ou leilões que fracassam. A seguir, examinamos de onde vem essa distinção na Lei Complementar nº 214/2025, quanto ela custa em números e por que a Constituição não a autoriza.
A LC nº 214/2025 trouxe a arrematação para o campo de incidência do IBS e da CBS, e o artigo 263, IV, coloca o arrematante na posição de contribuinte. Nas operações comuns com imóveis, quem recolhe o tributo é o alienante. Na arrematação isso não funciona, porque o executado perde o bem por decisão judicial e não age como vendedor. Por isso a lei desloca a obrigação para o adquirente.
Apesar do deslocamento, nem sempre o arrematante terá tributo a pagar, ou irá recuperar o que se paga. A lei exige duas perguntas: a primeira olha para o executado e decide se há tributo, a segunda olha para o arrematante e decide se ele recupera o que pagou.
A primeira pergunta depende do redutor de ajuste, um valor vinculado ao imóvel que diminui a base de cálculo das operações seguintes com aquele mesmo bem, para que a tributação alcance apenas o que foi agregado desde a aquisição anterior. Esse redutor só existe se o imóvel pertencia a contribuinte do regime regular, isto é, a uma empresa não optante pelo Simples Nacional ou pelo MEI, ou a uma pessoa física que compra e vende imóveis com habitualidade, nos termos do artigo 251.
E o artigo 263, § 1º, condiciona a tributação da arrematação à existência dele. Se o imóvel tem redutor, a arrematação é tributada, e todos os arrematantes pagam. Se não tem, ela é tratada como venda feita por não contribuinte, e ninguém paga. É o que acontece quando o executado é pessoa física comum, situação frequente no leilão judicial. O arrematante continua sendo contribuinte, mas não há tributo a recolher.
A segunda pergunta só faz sentido quando há tributo, e ela envolve o crédito. No IVA dual, o contribuinte abate do tributo devido nas suas vendas aquilo que pagou nas suas compras, e quem fica fora desse mecanismo carrega o tributo como custo definitivo. O artigo 47 reserva o crédito ao contribuinte sujeito ao regime regular.
Spacca…
Veja-se que há uma tensão entre o artigo 263, IV, que chama o arrematante de contribuinte, e o artigo 47, que concede o crédito ao contribuinte. À primeira vista, qualquer arrematante poderia se creditar. Mas a palavra “contribuinte” não tem o mesmo alcance nos dois dispositivos, e quem esclarece isso é o artigo 4º, § 6º, incluído pela LC nº 227/2026, que dispõe que a pessoa física caracterizada como contribuinte, quando adquire bens não relacionados ao desenvolvimento de sua atividade econômica, se submete às mesmas regras aplicáveis aos não contribuintes.
Imagine um médico que atende como pessoa física e, por isso, é contribuinte do IBS e da CBS
Se ele arremata um apartamento para morar, essa aquisição nada tem a ver com a atividade médica, e ele não se credita do tributo pago. A qualificação como contribuinte, portanto, não abre por si só o direito ao crédito. O que importa é estar no regime regular e adquirir dentro da atividade econômica.
Assim, a diferença não é necessariamente entre pessoa física e pessoa jurídica. A pessoa física que aliena mais de três imóveis por ano integra o regime regular e se credita como qualquer empresa, e a pequena empresa optante pelo Simples Nacional não se credita, ainda que atue no setor. O que separa os dois grupos é a habitualidade, aferida pelo ano-calendário anterior.
Por fim, quando há redutor, o artigo 257, § 4º, define seu destino também pelo perfil de quem arremata. Se o arrematante está no regime regular, o redutor continua vinculado ao imóvel; se não está, extingue-se ali. Assim, o arrematante eventual paga na entrada, não se credita e ainda extingue o redutor que reduziria a tributação de uma venda futura.
Definido quem responde pelo tributo, resta saber quanto se paga. Nas hipóteses de incidência, aplica-se a alíquota padrão do IBS e da CBS, reduzida em 50% por força do artigo 261. Essa alíquota ainda não foi fixada em definitivo, e a estimativa mais recente consta da Resolução CGIBS nº 14/2026, que projetou a alíquota de referência conjunta em 27,91% para fins de projeção da arrecadação de 2027. Considerando esse parâmetro, a alíquota efetiva sobre a arrematação ficaria em torno de 13,95% do valor pago.
Vamos exemplificar. Um imóvel avaliado em R$ 400 mil vai a leilão, e dois interessados o querem: Joãozinho, que pretende morar nele, e Imóveis Ltda., que pretende revendê-lo. O imóvel pertencia a uma empresa e carrega redutor de ajuste de R$ 100 mil, de modo que há incidência.
A base é de R$ 300 mil e o tributo, de R$ 41.850. Os dois pagam o mesmo valor, mas apenas a Imóveis Ltda. o recupera, porque se credita e abate o montante do que deve na revenda. Para Joãozinho, o tributo é custo definitivo, bem como seria para uma pequena empresa optante pelo Simples Nacional.
O efeito aparece no lance, pois a Imóveis Ltda. pode ofertar os R$ 400 mil cheios, enquanto Joãozinho, se ofertar o mesmo, desembolsa R$ 441.850 por um imóvel que vale R$ 400 mil. Para não pagar acima do valor do bem, precisa recuar até cerca de R$ 363 mil. São R$ 37 mil de diferença na capacidade de disputa pelo mesmo imóvel.
Há ainda o redutor social do artigo 259, que reduz a base nas alienações de imóvel residencial, mas ele opera dentro do regime regular, tal como o redutor de ajuste. Se e como se aplica à arrematação equiparada do artigo 263, § 1º, I, a lei não esclarece, e o regulamento ainda não resolveu.
Há uma contradição aqui
Joãozinho é contribuinte quando se trata de pagar, por força do artigo 263, IV, e deixa de ser quando se trata de creditar, por força do artigo 47 e do artigo 4º, § 6º. A mesma pessoa, na mesma operação, recebe qualificações opostas conforme o lado da equação.
E o artigo 156-A, § 1º, VIII, da Constituição admite exceções ao crédito apenas para bens de uso ou consumo pessoal e para as hipóteses nela previstas. Daí uma bifurcação: se a arrematação para moradia é aquisição de uso pessoal, a negativa de crédito se justifica, mas então perde fundamento a incidência na entrada, porque não se tributa como etapa intermediária o que se reconhece como consumo final; se não é, a negativa de crédito não encontra autorização constitucional.
Poderia se alegar que Joãozinho é consumidor final como qualquer outro, e que quem compra imóvel de construtora também paga IBS e CBS embutidos no preço sem se creditar. Mas as posições não se confundem. O comprador da construtora nunca foi qualificado como contribuinte, e o tributo chega até ele pelo preço, na etapa que encerra a cadeia. Joãozinho apura, recolhe e responde pelo tributo perante o Fisco. A lei o colocou dentro da cadeia e lhe negou o creditamento.
Também não se sustenta dizer que o arrematante seria mero responsável pelo recolhimento. O artigo 263, IV, o nomeia contribuinte, e não responsável, e a LC nº 214/2025 usa as duas categorias de forma deliberada ao longo do texto. Além disso, o artigo 128 do CTN pressupõe que o terceiro possa reter ou reaver o valor de quem praticou o fato gerador, e o arrematante paga do próprio bolso, sem ação de regresso contra ninguém.
Na prática, se o lance vencedor cai de R$ 400 mil para R$ 363 mil, o exequente recebe R$ 37 mil a menos. O executado pode continuar devendo essa diferença, caso a dívida seja maior, ou o imóvel pode não alcançar lance algum, e a execução se arrasta, com nova praça, novos custos e mais demora.
Além disso, há um impacto no mercado
O leilão judicial funciona porque reúne dois tipos de interessados: o profissional, que compra para revender com margem, e o comprador ocasional, que compra para usar e por isso aceita pagar mais perto do valor real do bem. O segundo grupo tende a ser afastado da disputa por carga tributária, o que entrega o mercado a quem opera com habitualidade. E um mercado só de compradores profissionais é um mercado de lances menores, porque todos buscam a mesma margem.
Entendemos que há uma saída para esse problema. A lei não precisa deixar de tributar a arrematação para deixar de produzir esse resultado, porque o que desequilibra a disputa não é a incidência, mas a negativa do crédito a um perfil de arrematante. A correção mais simples é reconhecer esse crédito, ainda que diferido até eventual alienação futura, hipótese em que nem haveria custo imediato para a arrecadação.
Também seria possível transferir o redutor de ajuste ao arrematante em vez de extingui-lo, já que ele corresponde a custo vinculado ao imóvel e não à pessoa do proprietário. Ambas cabem em regulamento e em ato do Comitê Gestor, por dependerem de interpretação conforme a Constituição e não de alteração de texto. Solução mais radical seria afastar a incidência quando o adquirente não puder se creditar, tributando a operação apenas na etapa seguinte, mas essa depende de alteração da lei complementar.
Logo, um sistema desenhado para ser neutro passa a decidir quem vence o leilão judicial pelo enquadramento tributário de quem oferece o lance. Como a transição para o novo regime começa em 2027, ainda há tempo de corrigir essa distorção pela via regulamentar, antes que cada arrematação feita sob a regra atual se converta em mais um litígio no Judiciário.
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