A reforma tributária instituiu a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá o PIS e a Cofins. A cobrança começa em janeiro de 2027, período em que ocorrerá a extinção das referidas contribuições.
A incidência da CBS sobre operações com bens imóveis possui disposição específica no Capítulo V da Lei Complementar nº 214/2025. A norma prevê redução de alíquota para essas operações e reduções na base de cálculo da CBS, por meio do denominado redutor de ajuste.
Várias questões, no entanto, ainda dependem de regulamentação, o que gera insegurança aos contribuintes e exige análise cuidadosa sobre o tema.
PIS/Cofins ou CBS?
A LC nº 214/2025 estabelece, em seu artigo 408, a regra de transição relativa ao PIS/Cofins e à CBS para determinadas operações realizadas até a data de 31 de dezembro de 2026. Nesses casos, incide exclusivamente o PIS/Cofins, ainda que o efetivo pagamento ocorra após a extinção dessas contribuições.
Mesmo a empresa que recolhe tributos pelo regime de caixa deve observar que, durante a transição, a legislação estabeleceu que o fato gerador do PIS/Cofins será considerado ocorrido no momento do auferimento da receita, pelo regime de competência.
O cenário muda quando o contrato de alienação traz condição suspensiva, sobretudo se ela só for performada em 2027. A operação fica sujeita unicamente à CBS, pois a LC nº 214/2025 definiu que, na alienação de imóvel, o fato gerador ocorre no ato da alienação, considerando-se implementada a operação quando cumprida a condição suspensiva [1].
Nessa hipótese, o alienante deve recolher a CBS com alíquota reduzida em 50% [2]. Tendo em vista que a alíquota efetiva ainda não foi definida e utilizando, apenas como referência, a estimativa de 9,21% indicada na Resolução CGIBS nº 14/2026, a melhor estimativa de alíquota reduzida seria de 4,61%.
O redutor de ajuste
Além da redução de alíquota, a legislação instituiu um valor a ser deduzido da base de cálculo da CBS e, futuramente, do IBS: o redutor de ajuste.
Spacca…
Este redutor consiste na somatória do valor inicial, ITBI, laudêmio e contrapartidas de ordem urbanística e ambiental [3]. Esses valores são atualizados pelo IPCA, ou por outro índice que venha a substituí-lo, desde a sua constituição até a data em que forem devidos o IBS e a CBS incidentes na alienação do imóvel.
O valor inicial, a compor o cálculo do redutor de ajuste, pode ser o valor da aquisição ou, por opção do contribuinte, o valor de referência, nos termos do artigo 258, LC nº 214/2025. Para os imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o regulamento fixa essa data como a de constituição do redutor.
Caso haja essa diferenciação a nova lei complementar estaria infringindo o princípio da isonomia tributária
Valor de aquisição e a questão da isonomia
Contudo, o conceito de “valor de aquisição” não foi expressamente definido pela Lei Complementar, tendo o regulamento da CBS estabelecido que esse valor será atualizado pelo IPCA até 31 de dezembro de 2026 [4].
Embora a legislação não estabeleça, de forma geral, um marco inicial para essa atualização, o regulamento determina que o valor de aquisição seja atualizado conforme os critérios previstos no artigo 375, § 4º, do Decreto nº 12.955/2026. Assim, o valor será atualizado desde o período previsto na regulamentação até 31/12/2026.
Quanto à composição, a legislação inclui o valor de aquisição do imóvel. Para os casos de imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, permite ainda incluir os bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção ou despesa direta relacionada à produção ou à comercialização do imóvel, desde que adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027 e comprovados por documentação fiscal idônea.
A regulamentação não prevê a mesma possibilidade para edificações e investimentos em imóveis já construídos naquela data, se tornando o ponto mais frágil do desenho atual. Isso porque dois contribuintes que investirem em edificações antes da vigência da CBS, em situação econômica equivalente, terão bases de cálculo distintas apenas porque a obra de um estava concluída e a de outro não.
Tal controvérsia viola, em tese, o princípio da isonomia tributária [5]. Ainda que o Fisco utilize o argumento de que o legislador buscou evitar deduções sem comprovação fiscal adequada, já que o custo de imóveis antigos nem sempre é documentado. Mas esse objetivo pode ser alcançado exigindo prova da despesa, e não excluindo toda uma categoria de imóveis. Por isso, o provável que o tema seja judicializado, seja em ações individuais, seja em discussão sobre a validade da norma regulamentar.
Valor de Referência
As administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel com base em metodologia destinada a estimar seu valor de mercado, conforme regulamentação própria [6]. O contribuinte poderá impugnar esse valor mediante procedimento específico, a ser disciplinado em ato conjunto da RFB e do CGIBS.
Caso o valor de referência não esteja disponível até 31 de dezembro de 2026, o contribuinte poderá utilizar uma estimativa do valor de mercado do imóvel, também mediante procedimento específico também disciplinado em ato conjunto da RFB e do CGIBS [7].
Crédito e redutor: quem se beneficia
Em consonância com a não-cumulatividade plena, o adquirente poderá aproveitar os créditos de CBS efetivamente recolhido na operação, uma vez que é vedada a apropriação de créditos de CBS sobre os valores que deduzem a base de cálculo [8].
Em eventual revenda futura, o comprador poderá utilizar do redutor de ajuste, mantido pelo mesmo valor e com o mesmo critério de correção (IPCA), quando o imóvel tiver sido adquirido de contribuinte do regime regular de IBS/CBS [9].
Diferentemente do crédito, que poderá ser utilizado para compensar a CBS devida em outras operações, o redutor de ajuste acompanha o próprio imóvel e somente poderá ser deduzido quando da respectiva revenda.
Conclusões
Dessa forma, é possível verificar que a legislação que instituiu a CBS deixou de estabelecer alguns conceitos essenciais para o recolhimento do tributo, atribuindo aos atos conjuntos da RFB e do CGIBS a regulamentação dessas questões.
Além disso, permanecem questionamentos quanto à inclusão das edificações e dos investimentos realizados no conceito de valor de aquisição, uma vez que, para os imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, a inclusão desses valores foi expressamente prevista na regulamentação.
Cabe, portanto, acompanhar a regulamentação que será editada até o início da cobrança da CBS, a fim de verificar como essas questões serão efetivamente disciplinadas e quais serão os impactos da reforma tributária sobre a alienação de imóveis.
[1] Art. 254, §1º, da LC nº 214/2025
[2] Art. 261, caput da LC nº 214/2025
[3] art. 257, §2, LC nº 214/2025
[4] Art. 375, §4º, II do Regulamento da CBS – Decreto 12.955/2026
[5] Art. 150, II da CF/88
[6] Art. 366 do Decreto nº12.955/2026 – Regulamento da CBS
[7] art. 375, §2º do Regulamento da CBS
[8] art. 303 da LC nº 214/2025
[9] art. 257, §4, I da LC nº 214/2025
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