Um contrato de mútuo bancário, firmado com uma instituição para financiar um imóvel objeto do negócio jurídico com uma incorporadora, não é capaz de alterar, em prejuízo ao comprador, o prazo final de entrega estipulado no acordo celebrado com a primeira empresa. Ademais, se o imóvel tinha como finalidade o uso habitacional, o inadimplemento e a mora da incorporadora privam o consumidor de um bem essencial que representa um projeto de vida, o que gera danos morais.
MagnificHabite-se não representa conclusão efetiva do contrato com a incorporadora
Essas foram as teses do juiz João Paulo Sbragia de Carvalho, do Juízo Titular I — 1ª Vara Cível — Regional II — Santo Amaro, em São Paulo, aplicadas para condenar uma incorporadora a pagar multa moratória de 1% ao mês sobre os valores quitados por um casal de compradores devido ao atraso na entrega de um apartamento, além de R$ 10 mil por danos morais.
Conforme os autos, os autores firmaram uma promessa de compra e venda de um imóvel com a empresa, pelo valor de R$ 411,2 mil, cujo prazo de entrega era em 30 de novembro de 2025, prorrogável por 180 dias, até 29 de maio de 2026. O casal celebrou um contrato de mútuo com alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal. Nesse segundo acordo, o prazo de construção era de 36 meses, o que daria à incorporadora — somados a tolerância de 180 dias e um lapso adicional de 60 dias — o prazo máximo em dezembro de 2026.
Ocorre que, em 30 de maio, o imóvel ainda não tinha sido concluído, o que motivou os autores e a ré a firmarem, dois meses depois, um termo de acordo para reembolso de taxa de obra extrajudicialmente. Ao ajuizar a ação, o casal pediu que a incorporadora pagasse a multa moratória prevista no contrato, de 1% ao mês pro rata die — proporcional aos dias de atraso.
Além disso, requereram a condenação da ré por danos morais pela demora na entrega do imóvel, que tinha como finalidade a habitação e cuja demora os obrigou a permanecer em moradia precária.
Por sua vez, a incorporadora defendeu que o mútuo bancário perante a CEF estipulava o prazo máximo de entrega para dezembro, o que descaracterizava a mora e impedia a multa. Não obstante, também afirmou que o mero inadimplemento contratual, por si só, é incapaz de gerar danos morais.
Mútuo bancário é autônomo
O magistrado rebateu o argumento da empresa quanto ao contrato na Caixa. Segundo o juiz, o contrato de mútuo é instrumento autônomo do compromisso de compra e venda — a CEF, nesse caso, é apenas uma viabilizadora do crédito, não sendo capaz de prorrogar o prazo estipulado anteriormente entre o casal e a incorporadora. Ele lembrou que o Tema 996 (item 1.1) do Superior Tribunal de Justiça admite apenas o período de tolerância previsto contratualmente entre a empresa e os compradores, não podendo a ré vincular o prazo a demais negócios jurídicos.
A própria empresa, ao assinar o termo de acordo para reembolso de taxa de obra, assumiu a mora do contrato e o reembolso do encargo financeiro.
No tocante à multa moratória, o magistrado entendeu que a cláusula contratual que prevê a penalidade no valor de 1% do valor pago à empresa para cada mês de atraso pro rata die está de acordo com a regulação legal do setor, em especial com o artigo 43-A, parágrafo 2º da Lei 4.591/1964. A incorporadora pretendia limitar a multa até a expedição do Habite-se, mas o juiz rebateu esse pedido. Conforme explicou, a emissão do documento é um ato meramente administrativo, que não representa, necessariamente, o cumprimento do contrato. O negócio só alcançará seu objetivo através da fruição do bem pelos compradores.
“E a demora na expedição do ‘Habite-se’ decorre justamente da mora da própria ré, não podendo assim ser invocada como justificativa para o atraso conforme entendimento sumulado por este E. TJSP: ‘a expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora’”, explicou o juiz.
Quanto aos danos morais, o magistrado reconheceu que o inadimplemento contratual é, em sua maioria, mero dissabor cotidiano. Entretanto, o fato de o imóvel ser destinado à moradia muda completamente o cenário. Para o juiz, o bem é de uso essencial e representa, muitas vezes, a realização de um projeto de vida. Por isso, ao privar a família de ter acesso a um imóvel planejado e esperado com ansiedade, a incorporadora gera angústia passível de dano moral.
Assim, ele condenou a incorporadora ao pagamento da multa moratória, prevista no contrato, e da indenização por danos morais, arbitrada em R$ 10 mil.
O advogado Antonio Carlos Tessitore atuou a favor dos compradores. Para ele, “O financiamento é um contrato entre o comprador e o banco. Ele não amplia o prazo de entrega assumido pela incorporadora. Deve prevalecer a data estabelecida no contrato de compra e venda”.
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4062288-02.2026.8.26.0002
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